تراکم ساختمانی به تعداد طبقات و میزان ساخت و ساز مجاز در یک زمین اشاره دارد. این معیار به شهرداری کمک می‌کند تا جمعیت و مشکلات شهری را کنترل کند.
تراکم ساختمانی یکی از مفاهیم اساسی در برنامه‌ریزی شهری است که به منظور کنترل و تنظیم رشد و توسعه ساختمان‌ها در مناطق مختلف شهری استفاده می‌شود. تراکم به طور کلی به تعداد واحدهای ساختمانی و طبقات مجاز برای ساخت و ساز در یک زمین خاص اشاره دارد. به عبارت دیگر، تراکم در پروانه ساختمان، معیاری است که توسط شهرداری‌ها تعیین می‌شود تا از طریق آن تعداد طبقات و مساحت مجاز ساختمان‌ها مشخص گردد. در این مقاله، به بررسی مفهوم تراکم در پروانه ساختمان و عواملی که بر آن تأثیر می‌گذارند، خواهیم پرداخت.
تراکم ساختمانی به طور کلی میزان مجوز صادره توسط شهرداری برای ساخت و ساز در زمین‌های مختلف را مشخص می‌کند. این مفهوم در واقع معیاری است برای تعیین چگالی جمعیت و ساختمان‌ها در یک منطقه خاص. تراکم می‌تواند بر اساس معیارهای مختلفی از جمله تعداد طبقات مجاز، مساحت کل زیربنای ساختمان، تعداد واحدهای مسکونی و نوع کاربری زمین تعیین شود. یکی از اهداف اصلی تعیین تراکم، کنترل رشد جمعیت و جلوگیری از بروز مشکلات ناشی از افزایش جمعیت در مناطق شهری است. این مشکلات می‌توانند شامل ترافیک، آلودگی صوتی، مشکلات حمل و نقل و کاهش کیفیت زندگی باشند. بنابراین، تراکم به عنوان ابزاری برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی در نظر گرفته می‌شود.
تراکم ساختمانی به دو دسته کلی تقسیم می‌شود: تراکم جمعیتی و تراکم ساختمانی.
تراکم جمعیتی: این نوع تراکم به تعداد افرادی که در یک واحد سطح زندگی می‌کنند اشاره دارد. واحد اندازه‌گیری آن معمولاً نفر در هکتار است. تراکم جمعیتی نشان‌دهنده چگالی انسانی در یک منطقه خاص است.
تراکم ساختمانی: این نوع تراکم به تعداد ساختمان‌ها در یک واحد سطح اشاره دارد و معمولاً به صورت درصد بیان می‌شود. به عبارت دیگر، تراکم ساختمانی نشان‌دهنده چگالی ساختمان‌ها در یک منطقه است و به شهرداری کمک می‌کند تا بر اساس آن مجوزهای ساخت و ساز را صادر کند.
تراکم ساختمانی تحت تأثیر چندین عامل مختلف قرار دارد. برخی از مهم‌ترین این عوامل عبارتند از:
مساحت زمین: مساحت زمین یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده تراکم ساختمانی است. هرچه مساحت زمین بیشتر باشد، امکان ساخت ساختمان‌های بیشتری وجود دارد.
ضریب سطح اشغال: این ضریب نشان‌دهنده نسبت مساحت مجاز برای ساخت به کل مساحت زمین است و معمولاً بین ۴۰ تا ۶۰ درصد است. ضریب سطح اشغال به طراحان شهری کمک می‌کند تا فضای باز کافی در قطعات تفکیکی به دست آورند.
ضریب سطح زیر بنا: ضریب سطح زیر بنا نشان‌دهنده میزان زیر بنای مجاز ساختمان در کل طبقات است. این ضریب معمولاً بر اساس درصد از مساحت زمین تعیین می‌شود. برای مثال، اگر ضریب سطح زیر بنا ۱۸۰ درصد باشد، به این معنی است که می‌توان ۱۸۰ درصد از مساحت زمین را به عنوان زیر بنای ساختمان در نظر گرفت.
تعداد طبقات مجاز: تعداد طبقات مجاز به ازای هر زمین، یکی دیگر از شاخص‌های مهم در تعیین تراکم ساختمانی است. تعداد طبقات مجاز معمولاً بر اساس ضریب سطح اشغال و سطح زیر بنا مشخص می‌شود. این شاخص علاوه بر تأثیر بر روی تراکم جمعیت، بر نمای شهری نیز تأثیرگذار است.
نوع کاربری زمین: نوع کاربری زمین مانند مسکونی، تجاری، مختلط یا فضاهای سبز، تأثیر زیادی بر تراکم ساختمان‌ها دارد. به طور مثال، در مناطق مسکونی تراکم معمولاً بیشتر از مناطق تجاری است.
یکی از روش‌های کنترل تراکم، پهنه‌بندی شهری است. پهنه‌بندی به معنای تقسیم‌بندی شهر به نواحی مختلف با کاربری‌های خاص است. در این فرآیند، هر ناحیه از شهر بر اساس ویژگی‌های مختلفی همچون نوع کاربری زمین، تراکم جمعیتی، نیازهای شهری و امکانات موجود دسته‌بندی می‌شود. در بسیاری از شهرها، پهنه‌بندی به دسته‌های مختلفی تقسیم می‌شود، مانند:
پهنه مسکونی: برای ساخت ساختمان‌های مسکونی با تراکم مشخص.
پهنه تجاری: برای ایجاد فضاهای تجاری و خدماتی.
پهنه مختلط: برای ترکیب کاربری‌های مسکونی و تجاری.
پهنه سبز: برای فضاهای سبز و پارک‌ها.
این تقسیم‌بندی‌ها به شهرداری‌ها کمک می‌کند تا به طور دقیق‌تری بر تراکم در مناطق مختلف نظارت داشته باشند و از بروز مشکلات ناشی از تراکم زیاد جلوگیری کنند.
گاهی اوقات، ممکن است که سازندگان نیاز به ساخت طبقات بیشتر از تعداد مجاز داشته باشند. در این صورت، سازندگان می‌توانند تراکم مازاد خریداری کنند. این فرآیند بستگی به قوانین و مقررات شهرداری دارد و هزینه آن بر اساس متر مربع محاسبه می‌شود. برای خرید تراکم مازاد و ساخت طبقه اضافی، باید مجوزهای لازم از شهرداری اخذ شود تا سازندگان در هنگام دریافت پایان کار با مشکلات قانونی مواجه نشوند.
تراکم در پروانه ساختمان یک معیار مهم در برنامه‌ریزی شهری است که به کنترل رشد جمعیت و ساخت و ساز در مناطق مختلف کمک می‌کند. این مفهوم علاوه بر تأثیر بر تراکم جمعیتی، بر جنبه‌های مختلفی همچون طراحی شهری، نمای شهر و کیفیت زندگی ساکنان نیز تأثیرگذار است. بنابراین، درک دقیق تراکم و عواملی که بر آن تأثیر می‌گذارند، برای شهرداری‌ها، سازندگان و ساکنان ضروری است تا از بروز مشکلات ناشی از افزایش بی‌رویه جمعیت و ساختمان‌ها جلوگیری شود.
